계약갱신청구권 기간과 5% 상한

계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 쓸 수 있는 권리이고, 갱신되면 계약이 2년 늘어납니다. 아래 기준은 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행본) 제6조의3과 제7조를 따릅니다.

갱신할 때 보증금과 월세 인상은 약정 금액의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없습니다.

갱신 요구 기간

예를 들어 2027년 6월 30일에 끝나는 계약은 2026년 12월 30일부터 2027년 4월 30일까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

살림 Tip: 임대인이 이 기간에 아무 통지를 하지 않고 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면, 같은 조건으로 2년 다시 계약한 것으로 봅니다(묵시적 갱신, 제6조). 이 경우 갱신요구권은 쓰지 않은 상태로 남습니다.

인상 5% 상한

5%는 올릴 수 있는 최대한도입니다. 당사자가 합의하면 덜 올리거나 그대로 둘 수 있습니다. 시·도는 조례로 5% 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.

계약 중이거나 인상한 뒤 1년 안에는 다시 인상을 청구할 수 없습니다(제7조 제1항).

보증금을 월세로 바꿀 때

보증금 일부를 월세로 바꿀 때 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다(제7조의2, 시행령 제9조).

보증금 2억 원을 월세로 바꾸면 2억 원 × 5% ÷ 12 = 월 약 83만 3천 원이 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 이 비율도 바로 달라집니다.

갱신 요구 기간·인상 상한 계산하기

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집주인이 거절할 수 있는 경우

제6조의3 제1항이 정한 9가지 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

1. 월세를 2기분까지 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 한 경우
4. 임대인 동의 없이 전대한 경우
5. 고의나 중대한 과실로 주택을 크게 파손한 경우
6. 주택이 없어져 임대차를 이어 갈 수 없는 경우
7. 철거·재건축이 필요한 경우(계약 때 알린 계획, 안전사고 우려, 다른 법령)
8. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 의무를 크게 위반하거나 임대차를 이어 가기 어려운 중대한 사유

실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 임대인이 손해를 배상해야 합니다(제5항).

다툼이 생기면

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사·사무소에 있습니다(시행령 제21조). 대한법률구조공단 전화 상담은 132입니다.

먼저 계약서의 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 요구를 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보내는 것이 안전합니다. 금액을 바꾼 갱신 계약은 전월세 신고 대상이 될 수 있고, 계약서에 받는 확정일자의 수수료와 효력도 함께 확인할 수 있습니다.